la cartera de pisos adjudicados por la banca sigue creciendo a un ritmo de dos dígitos

los bancos no cesan en su empeño por soltar el lastre del sector inmobiliario de sus balances, tal y como reflejan el incremento de las ventas de sus viviendas. sin embargo, aún sigue aumentado el número de inmuebles adjudicados a un ritmo de dos dígitos. este es el caso de las cuentas de caixabank, banco sabadell, bankinter o popular

caixabank: vendió inmuebles adjudicados por importe de 1.102 millones de euros pero al mismo tiempo, la cartera de adjudicados aumentó en un 21% hasta los 6.610 millones de euros como consecuencua de las daciones en pago de promotores

bankinter: destaca su "ritmo extraordinario" de venta de activos y destaca que el valor bruto de los mismo creció un 19,5% más

banco popular: su unidad de negocio especializado en la venta de activos colocó 175 millones de euros en activos inmobiliarios durante el primer trimestre del año mientras que su cartera de activos engordó un 12% hasta los 5.504 millones

banco sabadell: su cartera de inmuebles aumentó un 24% con un valor de 5.482 millones de euros. así, la venta de activos creció un 56% hasta las 7.747 unidades

comprar una vivienda para alquilarla ofrece una rentabilidad del 4,6% en españa (tablas)

comprar una vivienda para alquilarla en españa brinda la oportunidad de obtener una inversión del 4,6% en el segundo trimestre, según datos de idealista.com, portal inmobiliario líder en españa. la rentabilidad bruta de una vivienda en alquiler en madrid se mantiene en el 4,2%, mientras que en barcelona es del 4,1%. la ciudad más rentable para invertir en vivienda es lleida, con un 6,2%

de entre las grandes ciudades españolas sevilla es la que ofrece una mejor rentabilidad, con un 4,4%, seguida por zaragoza, donde se puede obtener un 4,3%. bilbao y valladolid son las menos rentables de entre los grandes mercados, con un 3,9% y un 4% respectivamente, mientras que en valencia se queda en un 4,2%

rentabilidad de las capitales españolas

entre el resto de capitales españolas, lleida es la que resulta más rentable, con un 6,2% de rentabilidad. le siguen las palmas de gran canaria, huesca, alicante (4,7% en los tres casos) y córdoba, con un 4,6% de rentabilidad. por detrás quedan cuenca, badajoz y huelva, con un 4,5% en los tres casos

sin embargo, las rentabilidades más bajas de españa son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en a coruña (3,1%), ourense y san sebastián (3,2% en ambos casos). a continuación se sitúan lugo (3,3%) y santander (3,4%)

según fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, “los precios de la vivienda en venta y en alquiler están cayendo a ritmos distintos: mientras el precio de venta cae de manera constante y todo el mundo espera que siga cayendo durante mucho tiempo, el alquiler se mantiene mucho más estable debido fundamentalmente a un aumento del buen producto unido a más interes por esta opción; no cabe duda que la enorme dificultad de acceso al crédito está empujando a muchos interesados en comprar a alquilar, lo que está haciendo más y más interesante el “buy for rent”, negociar bien el precio de compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler”

para la elaboración de este estudio, idealista.com ha dividido el precio medio de venta entre el precio de alquiler en las diferentes mercados referente a los índices trimestrales referentes al segundo trimestre de 2013. el resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda. este dato facilita el análisis del estado actual del mercado y es un punto de partida básico para todos aquellos inversores que quieran comprar activos inmobiliarios con el fin de obtener beneficios

tablas con datos de todas las capitales analizadas por idealista.com en la página siguiente:

 

el precio de la vivienda en junio bajó un 10,6% respecto al mismo mes del año anterior

fuente: tinsa

el precio de la vivienda en junio bajó un 10,6% respecto al mismo mes del año anterior, según el índice imie de la tasadora tinsa. este dato registra una caída muy similar a la mayo. el recorte acumulado desde máximos de diciembre de 2007 es del 37,8%

en cuanto al comportamiento por zonas,  las “áreas metropolitanas” sufrieron el recorte más destacado con una caída interanual del 12,7%, seguidas por las “capitales y grandes ciudades” con un 13,2%, y el "resto de municipios"  que se anotaron un descenso interanual del 11,5%

las caídas más moderadas se produjeron en los municipios de la “costa mediterránea” con un 7,5%, seguidos por las “islas baleares y canarias”, que presentaron una bajada interanual del 3,7% manteniendo así la tendencia a la estabilización de los valores medios observada en los últimos meses

en cuanto a los recortes acumulados por zonas desde que éstas alcanzaron su valor más alto, la “costa mediterránea” situó su ajuste en junio en el 42,9%; le siguieron las “capitales y grandes ciudades” con el 41,4%, las “áreas metropolitanas” con un 40,6%, el “resto de municipios” con el 33,2% y, cerrando la serie, las “islas baleares y canarias” con el 28,2%

la venta de viviendas registradas baja un 3,7% interanual en mayo pero sube en términos mensuales

la venta de viviendas cayó en mayo un 3,7% con respecto al mismo mes del año pasado, alvenderse 26.222 viviendas, según el instituto nacional de estadística (ine). se trata de datos del registro de la propiedad que recogen las ventas firmadas entre dos y tres meses antes, con lo que reflejan cifras posteriores al fin de las ayudas fiscales. con respecto al mes anterior, se vendieron un 11,2% más

el 91,1% de las viviendas transmitidas por compraventa en mayo son libres y el 8,9% protegidas. en términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa disminuye un 2,0% y el de protegidas baja un 17,8%

el 44,1% de las viviendas transmitidas por compraventa en mayo son nuevas y el 55,9% usadas. el número de operaciones sobre viviendas nuevas desciende un 10,3%, mientras que el de usadas se incrementa un 2,3% respecto a mayo de 2012

a propósito de los datos ofrecidos hoy por el ine sobre ventas de viviendas, fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, opina que “no debería sorprendernos la caída interanual que recoge hoy el ine ya que  los datos de compraventa que ofrece están obtenidos del registro de la propiedad, tienen un decalaje de entre dos y tres meses y contabilizan las operaciones cerradas tras el fin de las ayudas fiscales. además, los datos del mes de abril, cuando se experimentó una subida interanual en el cierre de operaciones, supusieron un espejismo estadístico ya que se comparaban con el mínimo de la serie histórica. la nota positiva la representa el crecimiento intermensual: por segundo mes consecutivo los datos del ine registran subidas en la compraventa de viviendas, que si bien no es suficiente para hablar de tendencia muestra como una política agresiva en los precios ayuda a eliminar el stock de viviendas”

comprar una vivienda para alquilarla ofrece una rentabilidad del 4,2% en madrid y un 4,1% en barcelona (tablas)

comprar una vivienda para alquilarla en madrid o barcelona brinda una rentabilidad bruta de la inversión superior al 4% al cierre del primer trimestre. según los datos obtenidos por idealista.com, portal inmobiliario líder en españa, la rentabilidad bruta de una vivienda en alquiler en madrid es del 4,2%, mientras que la ciudad de barcelona ofrece un 4,1%. en el resto de españa varía entre el 3% de a coruña y el 6,3% de lleida

de entre las grandes ciudades españolas sevilla es la que ofrece una mejor rentabilidad, con un 4,3%, seguida por zaragoza, donde se puede obtener un 4,2%. bilbao y valladolid son las menos rentables de entre los grandes mercados, con un 3,8% en ambos casos, mientras que en valenciase queda en un 4%

rentabilidad de las capitales españolas

entre el resto de capitales españolas, lleida es la que resulta más rentable, con un 6,3% de rentabilidad. le siguen las palmas de gran canaria (4,8%), huesca (4,7%), cuenca, córdoba y alicante, con un 4,6% de rentabilidad en los tres casos. por detrás quedan huelva 4,4% y málaga4,4%

sin embargo, las rentabilidades más bajas de españa son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en a coruña (3%), ourense y san sebastián (3,1% en ambos casos). a continuación se sitúan santander (3,2%) y lugo (3,3%)

según fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, “cada vez son más los casos de pequeños ahorradores que ante la incertidumbre bancaria utilizan el ladrillo como valor refugio. los precios de la vivienda en venta siguen bajando y esta operación ofrece rentabilidades interesantes para todos aquellos que dispongan de capital y sepan ajustar el precio en las negociaciones”

para la elaboración de este estudio, idealista.com ha dividido el precio medio de venta entre el precio de alquiler en las diferentes mercados referente a los índices trimestrales referentes al primer trimestre de 2013. el resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda. este dato facilita el análisis del estado actual del mercado y es un punto de partida básico para todos aquellos inversores que quieran comprar activos inmobiliarios con el fin de obtener beneficios

tablas con datos de todas las capitales analizadas por idealista.com en la página siguiente:

el gobierno limitará alquilar viviendas durante las vacaciones

el proyecto de ley sobre el alquiler que prepara el gobierno contiene reglas que impedirá a numerosos propietarios el alquiler de sus viviendas y apartamentos vacacionales, algo que supondrá una merma de ingresos para numerosas familias para tratar de beneficiar a la industria hotelera. de aprobarse la normativa tal y como está redactada, también reducirá la libertad de la que disfrutan los ciudadanos para poder elegir de qué modo disfrutan de sus vacaciones y pondría en peligro parte de los ingresos que registra actualmente toda la industria turística, según alerta la asociación de gestores de viviendas de uso turístico de la comunidad de madrid (asotur)

la asociación explica que el proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendasdejará de estar protegida de forma uniforme en toda españa por la ley de arrendamientos urbanos (lau) para pasar a regirse por las normativas turísticas de cada una de las 17 comunidades autónomas que componen el territorio nacional, donde en algunos casos hay restricciones y exigencias que dejarán al margen numerosas viviendas que actualmente se alquilan

 limitará el derecho de alquilar una vivienda para uso turístico, que

"atentado contra los derechos de los ciudadanos"

asotur resalta que de aprobarse la modificación de la lau que prepara el gobierno, "se atentará contra los derechos civiles de los ciudadanos, limitando la capacidad de uso de las viviendas en propiedad y la libertad del turista para elegir de qué modo quiere pasar sus vacaciones". la asociación califica de "golpe legislativo a los alquileres para uso vacacional y de corta duración" la nueva norma que se está preparando actualmente

en su opinión, "se traduce en una obvia limitación de los derechos de los propietarios de viviendas que hasta la fecha, y al amparo de la lau, podían alquilarlas para vivienda o corta estancia, y en lo sucesivo sólo podrán hacerlo por corta estancia en los casos y con las condiciones y limitaciones que hayan impuesto las normativas turísticas de las comunidades autónomas"

además, prosigue la asociación, "la firma de este proyecto de ley dejaría, en todas aquellas comunidades autónomas donde no existiera una normativa vigente respecto al alquiler turístico, miles de casas al margen de la legalidad". en todo el territorio nacional, y teniendo en cuenta todos los alojamientos que las diferentes regulaciones turísticas mantienen fuera de su marco jurídico, esta cifra podría ascender, según los datos que maneja la asociación a "20.000 viviendas, equivalentes a otras tantas familias que obtienen rentas por explotar sus viviendas de esta forma".

impacto en el pib español

para contextualizar, asotur aporta datos de la consultora independiente magma tri hospitality consulting, en los que se explica que "el sector del alquiler de apartamentos/viviendas con fines turísticos genera un impacto económico de 1.453 millones de euros directos, 550 millones de euros indirectos y un impacto social (directo e indirecto) que repercute en, al menos, 150.000 familias"

para david tornos, presidente de la asociación de gestores de viviendas de uso turístico, “la aprobación de este proyecto de ley puede herir de muerte a un sector económico en expansión cuyas aportaciones al pib son, en muchas regiones, sobresalientes. también supone un menoscabo en los derechos civiles de los propietarios, que no pueden disponer de sus viviendas para obtener una renta de ellas, y la destrucción de empleos directos e indirectos derivados del ejercicio de esta actividad”

derechos del turista

asotur piensa que "la exclusión de la lau de este tipo de viviendas no responde a la salvaguarda de la calidad del destino turístico", ya que "los alojamientos turísticos reúnen, tal y como se asegura en la propia redacción del proyecto de ley (“vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato”), los estándares de calidad requeridos"

el alquiler de corta duración, finaliza asotur, "no es un fenómeno exclusivamente español. este recurso se contempla como una alternativa más dentro del sector de los alojamientos vacacionales en las principales capitales del mundo y en todas ellas ha llevado a la creación de empresas profesionales y altamente cualificadas que median entre propietarios e inquilinos para facilitar y dinamizar este modelo de negocio en expansión"

según tornos “el turista debe tener el derecho y la libertad para elegir de qué modo quiere pasar su vacaciones, y cual de entre todas las modalidades disponibles es la que mejor se adapta a sus necesidades. negándoles la posibilidad de alquilar alojamientos de corta estancia, no estamos ni mucho menos desviando a estos viajeros a recintos hoteleros, sino que estamos poniendo en peligro la posibilidad de que realicen estas pernoctaciones, con el
menoscabo económico que esto pudiera suponer para españa”

la rentabilidad del alquiler de la vivienda cerró 2012 en su nivel más alto en ocho años

el alquiler de vivienda gana atractivo de cara a la inversión. según cifras del banco de españa (bde), la rentabilidad del alquiler de viviendas alcanzó el 4,3% a cierre de 2012, su nivel más alto desde septiembre de 2004. por tanto, el recorrido al alza de este dato se consolidó a finales del pasado ejercicio

en concreto, el  rendimiento bruto de este activo ha ido aumentando progresivamente desde junio de 2008, cuando tocó su nivel más bajo de la serie al situarse en el 3,29%. no obstante, al alquiler le queda mucho camino por recorrer hasta volver a tocar el 6,53% de diciembre de 1998, cuando llegó al nivel más alto de la serie de datos que maneja el bde

nota: rentabilidades en %. gráfico elaborado a partir de datos del banco de españa (bde)

los expertos consultados por idealista news justifican este cambio el tendencia en el negocio de los alquileres de pisos como consecuencia directa de la caída en el valor de las viviendas en venta. “en la actualidad observamos un crecimiento de las rentabilidades de los pisos en régimen de alquiler debido a la caída de precios de estos inmuebles”, declara nicolás llari de sangenis, director de activos bancarios de la consultora savills

llari de sangenis reconoce que a corto plazo la corrección de precios seguirá en algunos mercados por lo que no descarta que en “determinadas zonas” el rendimiento de los arrendamientos llegue a superar el 6%. “una rentabilidad del 6% en las viviendas en régimen de alquiler nos pondría en niveles muy similares a los que se manejan en otros países de europa”

españa, segundo país del mundo donde más cayó la vivienda (ranking)

europa, único mercado mundial donde baja la vivienda

el precio de la vivienda subió un 4,3% de media en 2012 en todos los países del mundo, según el índice global del precio de la vivienda de knight frank. europa fue la única región del globo donde descendió el precio de la vivienda y españa quedó a la cola mundial, sólo superada por grecia. conoce el ranking mundial del precio de la vivienda

kate everett-allen, analista internacional del sector residencial de knight frank, subraya que "de los 55 mercados que siguen, 20 tuvieron descensos de precios en 2012, frente a los 25 de 2011. dice mucho que 19 de esos 20 países que experimentaron caídas de precios estén en europa"

y es que, contrario a lo que observamos en españa y europa, la recuperación de los precios de la vivienda continúa su curso tras el shock sufrido tras la caída de lehman brothers. hong kong continúa en lo más alto del ranking con un alza del 23,6% en 2012. le siguen dubai y brasil, con alzas del 19,0% y el 13,7%, respectivamente. y es que sudamérica es la zona del mundo donde más ascendieron los precios de la vivienda, con un incremento medio del 15%

a la cola mundial se sitúan países europeos y en concreto croacia, españa y grecia. españa, con de una caída del 10% en 2012 sólo es superado por grecia, que registró un descenso del 13,2% en el mismo periodo, según los datos de knight frank. no todo son pérdidas en europa, hay países como turquía, rusia y austria que tuvieron revalorizaciones en el precio de la vivienda del 10,5%, 10,2% y 10,1%, respectivamente

respecto a las previsiones para 2013, knight frank estima que "es improbable que se desvíe mucho de lo visto en 2012. el comportamiento de los principales mercados de la vivienda del mundo va a depende de encontrar estímulos económicos, relajación en los criterios de concesión de préstamos y que se instale confianza en el lado comprador. europa presenta el principal riesgo a la baja, actuando como freno para el crecimiento global del precio de la vivienda"

¿Es arrendamiento de vivienda el alquiler a estudiantes?

Ante todo conviene recordar que el concepto "arrendamiento de vivienda" procede de la dicotomía establecida en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que distingue (Art. 1º) entre arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

A continuación (Art. 2) define el arrendamiento de vivienda como aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Teniendo en cuenta el beneficioso tratamiento fiscal que recibe el arrendamiento de vivienda tanto en IRPF como en IVA, es conveniente determinar si la normativa fiscal se refiere al alquiler de vivienda entendido conforme ha quedado definido, o por el contrario se refiere a un concepto de vivienda más cotidiano y amplio.

Por una parte el art. 20 de la Ley 37/1992, de 28 diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, en la parte que aquí interesa, señala que estaránexentos de IVA los arrendamientos que tengan por objeto los siguientes bienes: ... Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas.

Sin embargo entre las exclusiones de esta exención señala: g') Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos asimilados a viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Parece evidente que un alquiler a estudiantes en la mayor parte de los casos no será un arrendamiento de vivienda conforme lo describe la LAU.

Por otra parte la Dirección General de Tributos ha resuelto: (CV 22/01/2008) Este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo, que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso.
El uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito necesario para la aplicación del supuesto de exención que se discute, no es, sin embargo, requisito suficiente, ya que de acuerdo con la redacción del precepto ha de entenderse que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y no por terceras personas.
Por tanto, los arrendamientos de edificaciones, que a su vez son objeto de una cesión posterior por parte de su arrendatario, en el ejercicio de una actividad empresarial dejan de estar exentos en el Impuesto sobre el Valor Añadido para pasar a estar sujetos y no exentos, y ello con independencia de que la ulterior cesión de los mismos se realice en virtud de un nuevo contrato de arrendamiento, letra f´) del precepto, o en virtud de otro título.

Del mismo modo  y referido a la posibilidad de acogerse a lasreducciones de IRPF(CV 27/07/2009): En este sentido, debe entenderse que se trata de un arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE de 25 de noviembre), en adelante LAU, cuando el arrendamiento recaiga “sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
Por su parte, el artículo 3 de la LAU dispone que: “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”. Y continúa señalando, “en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”.En consecuencia, no resultarán aplicables las reducciones señaladas cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.

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recomendaciones para alquilar un piso a estudiantes

alquilar el piso a estudiantes da mayor rentabilidad

el alquiler de un piso a estudiantes permite a los propietarios sacar mayor rentabilidad a sus viviendas que si las arrendase a una sola familia. sin embargo, esta opción entraña riesgos asociados, por ejemplo, a fiestas ruidosas que pueden mermar la convivencia con el resto de vecinos, daños en la vivienda, etc

1.  firmar un contrato de forma que el alquiler sea totalmente legal. en la actualidad, se puede realizar un contrato de forma privada, pactando antes las condiciones, o sumarse a un programa de alquiler, disponible en la mayoría de las comunidades autónomas y que incrementa las opciones de seguridad y protección, tanto para el casero como para el inquilino

2.  solicitar como garantía la nómina o ingresos de sus progenitores, que se presupone que serán los pagadores. lo más fiable cuando se firma un contrato de alquiler de forma privada es solicitar una declaración de la renta de los padres del estudiante para valorar su poder adquisitivo

3.  en la formalización del contrato de alquiler de vivienda es obligatorio que el inquilino haga entrega de una fianza equivalente a una mensualidad. el propietario deberá depositar la fianza en el instituto de la vivienda o registro de la comunidad autónoma correspondiente. el arrendatario, por su parte, deberá abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (itp)

4.  para evitar problemas con los vecinos, se recomienda incluir una cláusula en el contrato de alquiler en la que se exponga que será deber de todos los inquilinos acatar y respetar las normas de convivencia de la comunidad de vecinos. con este tipo de cláusulas, el propietario derivará toda la responsabilidad. además, podría incluirse un nuevo requisito en el que se explicara que una actuación contraria y reiterada a las normas de convivencia de la comunidad de vecinos podría derivar en un desahucio forzoso

5.  otra preocupación habitual que frena el alquiler a estudiantes es la posibilidad de que estos destrocen el inmueble. para prevenir  este punto se aconseja suscribir un seguro de alquiler que cubra ante actos vandálicos

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el gran dilema: ¿compro piso o espero?

uien tuviera pensado comprar una vivienda en un futuro próximo se enfrenta a una duda más que razonable en los próximos meses: ¿compro antes de final de año o espero?. todo el mundo debería sentarse y hacer los números porque los cambios en el escenario a partir de 2013 son de tal calado que no deben ser pasados por alto. la respuesta es una decisión particular, pero los números dicen que, dependiendo de los casos, estos cambios pueden suponer una variación mínima que traiga un ahorro equivalente a una caída del precio de la vivienda del 10-20% al final del pago de la vivienda

y es que el 1 de enero de 2013 cambia de forma considerable el escenario bajo el que se podría comprar una vivienda por el fin de la desgravación por vivienda habitual y la probable subida del iva de los pisos nuevos (del 4% al 10%). a la hora de calcular lo que nos costará pagar una vivienda, lo primero que hay que analizar es la previsión de ingresos, que es algo que se puede suponer pero no asegurar. una vez superado ese nivel, hay que analizar siempre cuatro variables: precio, hipoteca, impuestos y fiscalidad, nos encontramos pues ante un ecuación de cuatro variables en la que en los próximos meses van a cambiar... ¡las cuatro!

cuando uno compra una vivienda en cierta manera congela en gran medida dichas variables, ya que cierra un precio, unos diferenciales hipotecarios (aunque el tipo de referencia variará), unos impuestos y una fiscalidad. por ello, conviene estudiar qué pensamos que hará cada una, conjugarlos todos e intentar parar el reloj en el momento que nos interese, que no tiene por qué coincidir con tu compañero, vecino o familiar. dependiendo de la situación personal, el tipo de vivienda que busque y la finalidad que vaya a darle puede convenirle comprar ahora o esperar, lo que hay que saber es analizar la situación

un análisis de las perspectivas de estas cuatro variable puede ayudar a tomar decisiones

1) precio

¿qué pasa si mi casero no paga su hipoteca?

La mala situación económica, el elevado desempleo o el fuerte endeudamiento que aqueja a muchos españoles han propiciado que muchos propietarios de inmuebles no puedan hacer frente a la hipoteca que contrajeron en su día y hayan dejado de pagarla. pero ¿qué pasa si la hipoteca que no paga es donde yo vivo alquilado? ¿en qué situación queda el inquilino? ¿cómo le afecta? hay que resaltar en primer lugar que el inquilino que viva en un piso embargado no tiene la obligación de abandonarlo y sí de realizar el pago de la mensualidad a hacienda para evitar el desahucio. debemos subrayar en este punto que la agencia tributaria ha visto cómo aumentaban estos casos en los últimos tiempos y se ha puesto en contacto con los arrendatarios (que no han cometido ninguna infracción) para que faciliten sus datos e inicien el pago del alquiler en las oficinas tributarias correspondientes

por lo cual la primera pregunta queda resuelta y el inquilino de inmueble embargado no debe abandonarlo y dejará de pagar la renta al propietario del piso para pasar a hacerlo con la administración tributaria. hay que señalar también que,  tras una ejecución hipotecaria, el arrendatario pasará a pagar su alquiler al banco correspondiente el inquilino ante esta situación es, por ley, un ocupante del inmueble con derecho a permanecer en él y se tiene que respetar el tiempo de contrato que le quede por cumplir.

Cómo comprar un piso con cargas

“Antes de la crisis”, si vale la expresión, lo habitual venía siendo recomendar a cualquier cliente que a la hora de adquirir una vivienda se cerciorar previamente de que estaba “libre de cargas y gravámenes”.

¿Sigue vigente este criterio?

Pues bien puede haber casos en que sea recomendable la adquisición de una vivienda gravada con una carga hipotecaria.

Para matizar esta afirmación es conveniente establecer algún distingo, es decir no es lo mismo que la vivienda se encuentre embargada por el Juzgado X o la SS o la AEAT, a que pese sobre ella una hipoteca para responder a un préstamo bancario.

En el primer caso el futuro comprador debe exigir al vendedor el levantamiento de esos embargos como requisito previo ineludible antes de formalizar la escritura de compraventa, esto es, al comparecer ante el Notario, debe haber certeza absoluta y documentada de la desaparición de esas anotaciones de embargo en el Registro de la Propiedad.

Por el contrario ante una hipoteca el futuro comprador puede optar por conservarla para lo cual debe exigir así mismo al vendedor que le acredite la situación exacta del préstamo al tiempo de otorgar la escritura de compraventa, es decir el montante del capital adeudado si se encuentra al corriente de pagos, así mismo es conveniente estudiar a fondo la escritura de constitución del préstamo hipotecario para determinar si sus condiciones son interesantes económicamente hablando y asegurarse que el Banco/Caja hipotecante no pondrá dificultades a la subrogación.

Hecho esto si el comprador asume para sí el pago de lo restante de la hipoteca, este importe se deducirá del precio pactado, evitando al comprador los trámites y gastos que comporta la financiación de la compra de un inmueble.

Hasta un 20% de los embargos podrían evitarse de no existir cláusulas suelo

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha elevado a 53 el número de bancos y cajas contra los que ha presentado una demanda colectiva por el uso abusivo de cláusulas suelo de sus hipotecas. Según la asociación, 24.000 hipotecados se han adherido en 3 días a esta demanda colectiva. Adicae añade además, que entre un 10% y un 20% de los embargos hipotecarios desde 2007 podrían haberse evitado de no aplicarse las cláusulas suelo. Es decir, 35.000 familias no se habrían enfrentado al embargo de su vivienda. La demanda inicial de Adicae se ampliará como mínimo a 53 entidades, pero la asociación prevé que afectará finalmente a la práctica totalidad de los bancos y cajas en España. Con esta ampliación y las que le sigan en los próximos días se pone de manifiesto que el 10% de la población española está siendo víctima de este abuso.
Los datos...

Otro juzgado dice que sí se puede saldar la hipoteca con la entrega de la vivienda

Guerra de juzgados sobre la dación en pago. Después de que la sección tercera de la audiencia provincial de navarra señalara que  entregar el piso al banco no salda la hipoteca, el juzgado de primera instancia de barcelona dice lo contrario y aboga por la dación en pago, cuando el valor de tasación de la vivienda supere la deuda hipotecaria

el auto del 14 de febrero de 2011 del juzgado de 1ª instancia de Barcelona se basa en la “confrontación” entre el valor por el que el banco se adjudicó la vivienda (156.250 euros) y el valor de tasación de la misma (312.500 euros), superior a la deuda pendiente (254.343,73 euros)

el juzgado apunta a que lo especial del caso es que fue el banco, el ejecutante, quien se quedó con la casa como pago a la deuda, una casa cuyo valor de mercado supera con creces el pago pendiente, por lo que justifica la dación en pago, al menos en este caso concreto

noticias relacionadas:

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/02/09/0298358-la-audiencia-de-navarra-se-desdice-la-entrega-de-la-casa-no-cancela-la-hipoteca

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